Un amministratore racconta al sua esperienza di "martire del condominio"

Fortunato: lo sfogo di un amministratore “Martorizzato”

Garante Condominio ha focalizzato la sua attività sul fatto che in ambito condominiale le discussioni tra i vari personaggi, che lo abitano, non vertono mai sul  merito concreto delle questioni che, di volta in volta, sono portate all’attenzione dell’assemblea condominiale.

Nelle discussioni viene portato, infatti, il vissuto di ciascuno di essi, i quali si rinfacciano tutto e il contrario di tutto, allontanandosi, e di molto, dall’oggetto della materia sulla quale si viene chiamati a decidere.

Una vicenda concreta relativa ad un condominio da me amministrato è la conferma paradigmatica di quanto sostenuto da Garante Condominio.

Nel 2014 ho assunto l’incarico di amministrare un edificio. Sin dall’inizio uno dei condòmini mi ha presentato le risultanze di un accertamento tecnico preventivo, che era stato costretto ad attivare.

Un accertamento tecnico preventivo è un procedimento giudiziale

a cui si ricorre quando si manifesta la necessità di eseguire interventi di ogni genere (per esempio il condizionamento dei macchinari, la sistemazione dei luoghi, eccetera) che permettano di ripristinare lo status quo ante con urgenza, o in ogni caso rimuovere la situazione di pregiudizio, di pericolo o di inutilizzabilità provocata dall’evento contestato. Il richiedente deve avanzare il ricorso presso il Tribunale del territorio di competenza, avendo cura di informare (mediante notifica del ricorso) la controparte. A questo punto, il Presidente del Tribunale nomina un Consulente Tecnico di Ufficio ( Ctu) e stabilisce la data di comparizione del consulente e delle parti.

Al consulente che accetta l’incarico viene dato un termine per il deposito di una relazione scritta.

Tornando al caso concreto che stavo illustrando, qualche anno prima del momento del mio insediamento come amministratore di quel condominio, il signore, proprietario dell’appartamento al sesto piano, aveva portato all’attenzione dell’assemblea il fatto che il suo appartamento era stato danneggiato, a causa di infiltrazioni di acqua dal tetto.

L’assemblea aveva deliberato i lavori di rifacimento del tetto condominiale, ma in realtà, il collega, che mi ha preceduto, aveva stipulato un contratto per lo smaltimento delle lastre di eternit, che costituivano la copertura del tetto e alla fine dell’intervento, non si coprì con del lamierato tutta la superficie  dell’appartamento del signore e fu realizzata, in corrispondenza del corridoio di ingresso del suo appartamento, una grondaia di cemento con passaggio di una mano di guaina isolante.

In pratica, tutta l’acqua piovana confluiva in questo spazio

 

prima di immettersi nei pluviali condominiali. Il risultato è stato che, in poco tempo, l’appartamento ha subito danni importanti al punto che esso non è stato più utilizzabile.

Il condomino fece presente all’assemblea condominiale il fatto che i lavori eseguiti erano stati diversi da quelli approvati e fece notare che i danni nel suo appartamento non erano stati eliminati e, al contrario, si erano aggravati. Nessuno degli altri abitanti del condominio volle sentire ragione, argomentando che i lavori erano stati già fatti e che non era giusto che venisse richiesto un altro intervento e nessuno pensò di contestare l’operato dell’amministratore dell’epoca.

Il proprietario dell’appartamento si rivolse, allora,  al giudice per attivare l’accertamento tecnico preventivo e il Ctu riconobbe al condomino un danno di seimila euro.

Fino al mio arrivo nessuno aveva dato ascolto al signore ed è iniziato il mio personale calvario.  

Nella veste di amministratore io mi prodigo per curare gli interessi del condomino e, in questa ottica,  ho consigliato ai signori condomini di chiudere la vicenda, corrispondendo all’altro condomino quanto riconosciuto dal consulente nominato dal tribunale.

Ben tre assemblee, nel 2014, con questo punto all’O.D.G del giorno andarono deserte, finché il proprietario dell’appartamento non si vide costretto a rivolgersi  all’autorità giudiziaria.

L’assemblea che avrebbe dovuto decidere per l’adesione alla procedura di mediazione, obbligatoria in questi casi,  fu molto animata e la maggioranza dei condomini decise di non aderire ad essa. Io feci scrivere sul verbale che esprimevo un parere contrario al riguardo poiché, nell’interesse del condominio, sarebbe stato opportuno aderire.

Successivamente è stata promossa una causa giudiziaria nella quale il condominio è stato citato, non solo per la corresponsione del danno riconosciuto dal CTU in occasione dell’accertamento tecnico preventivo, ma anche per rispondere del mancato guadagno, che il condòmino ha dovuto subire per non avere potuto dare in locazione il suo appartamento per cinque anni per un ammontare di 21mila euro.

Anche in questo caso il mio è stato un autentico calvario perché il legale della controparte mi ha convocato per proporre di chiudere la questione attraverso una proposta di accordo che prevedeva:1

) la realizzazione di lavori rifacimento del tetto

2) la copertura delle spese legali sostenuti dal suo cliente

3) il rifacimento dell’interno del suo appartamento ricorrendo una ditta di fiducia del condominio stesso.

Anche questa proposta è stata rifiutata dalla maggioranza dei condomini, i quali in ogni occasione hanno manifestato un odio profondo nei confronti di colui che ha venduto l’appartamento al signore che chiedeva il risarcimento dei danni; in ogni assemblea venivano citati fatti e circostanze vecchie di decenni, che niente avevano a che fare con il merito della questione e frutto dei rapporti personali tra ciascun partecipante al condominio o i loro genitori con i vecchi proprietari dell’appartamento.

Alla fine il legale ha minacciato me di una denuncia penale

se non avessi provveduto d’urgenza poiché c’era un pericolo di crollo imminente; per togliermi ogni dubbio ho fatto intervenire i vigili del fuoco, i quali hanno ufficializzato questa situazione redigendo un apposito verbale. Nemmeno  in questa occasione i condomini hanno accettato di intervenire di urgenza per eliminare il pericolo, anzi mi hanno accusato che avrei un interesse privato dal momento che continuavo ad insistere sulla necessità e urgenza di effettuare i lavori.

Per cui, a breve,  inizieranno i lavori con una procedura di somma urgenza con un anticipo dei fondi necessari da parte mia e poi faro i decreti ingiuntivi a cari signori condomini.

Un amministratore di condominio svolge al meglio il suo lavoro nell’interesse del condominio e viene martirizzato dai condòmini sulla base di motivazioni che niente hanno a che fare con la sua persona o con il suo operato.

Il messaggio dell’associazione “Garante Condoninio” circa la necessità di una formazione psicologica dei protagonisti del mondo condominiale, condòmini compresi,  è attuale e necessario perché nel condominio si è perso di vista il bene comune della comunità di persone che lo forma e si assiste ad una contrapposizione distruttiva tra egoismi, la quale può sfociare, anche in fatti di cronaca nera.

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